謝棟解讀 湘五條 政府回購商品房難點在價格
新浪樂居訊（編輯 朱紅）8月11日，湖南省住房和城鄉建設廳印發《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱"湘五條")，明確規定將從政府回購普通商品房用於保障性房源、異地購房者可申請公積金貸款、住宅產業化建設項目資本金監管減半等五方面促進湖南省房地產市場平穩健康發展。其中，從政府回購普通商品房此條款受到業內人士尤為關註，新浪樂居記者采訪到湖南晨曦房地產有限公司副總經理謝棟，獨傢解讀"湘五條"。
湖南晨曦房地產有限公司副總經理謝棟接受采訪
回購商品房隻是意見 還沒細則和規范
根據文件規定，各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用於公租房和棚戶區改造安置房，納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國傢、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。鼓勵被征收對象選擇貨幣補償，政府支持被征收對象到市場上購房。
關於提到這條政策對當下樓市的影響，謝棟說到，"這還隻是意見，還有細則和執行規范沒出來。"
其實，政府回購商品房的政策在長沙以前有過。後來，有新建的經濟適用房，後續又更改為貨彰化員林農地貸款幣補貼。據謝棟透露，現在有些縣城，還存在過直接政策成本價，回購某些項目的商品房做經濟適用房的現象。
適合偏遠難賣項目 實施難點在住宅定價
根據住建廳的數據顯示，2014年至2017年，湖南省計劃改造各類棚戶區134.19萬戶，其中城市棚戶區改造107.76萬戶，國有工礦棚戶區改造和國有墾區危房改造26.43萬戶。據介紹，湖南省城市棚戶區改造涉及約450萬人，占該省城鎮人口的13.4%。
在房地產市場下行形勢下，政府采取招標團購的方式，可以以低於市場的價格回購商品房用於棚改安置。另外，在部分商品房庫存過剩的城市，政府回購商品房用於安置房，避免瞭大拆大建，造成新的過剩和資源浪費，對庫存過剩的市場是一個很好的對沖。
謝棟提到，政府回購商品房不僅是讓老百姓還是有機會買經濟適用房，關鍵是偏遠地段的項目銷售有困難，可讓政府回購一部分，度過困難期。在談到開發商應對回購政策，謝棟笑稱，"太缺錢的，就從瞭吧！一般不會有開發商願意談，最多就是金星北、雷鋒北，或者長株譚之類的地段項目。"
關於政府府回購商品房的難點，謝棟認為是價格，以及回購後，政府低價發售對被回購項目其它房源造成沖機擊。在同一個項目內出現，經適房價格與普通商品房之間價格差至少2000元/平米。"建議開發商與政府洽談回購商品房時，最好的辦法不是談整棟，而是談一期。"
鏈接：經濟適用房和商品房區別
1.取得土地使用權的方式不同。商品房開發用地是通過拍賣或招標方式取得土地使用的；經濟適用房開發用地是以行政劃撥方式取得土地使用權的。
2.供應對象范圍不同。商品房供應完全是按市場經濟規律操作，不實行定向供應。從當前情況看主要是高收人傢庭為銷售對象；經濟適用房實行定向供應，以現階段社會中低收人傢庭為供應對象。
3.售價不同。商品房銷售價格是買賣當事人商議定價；經濟適用房銷售價實行政府指導價或政府定價。
4.經濟適用房產權為不完全產權，商品房產權則是完全產權。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-13/10494368637.shtml
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