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萬科產業地產去中心化試驗 失控的邏輯



  萬科總裁鬱亮將《失控》一書奉為"聖經"，而凱文·凱利的"失控"思想正是他對萬科進行"互聯網化"改造的思想源頭，這一強調"去土信貸屏東崁頂土信貸中心化"的模式正在深刻變革萬科的傳統地產事業，同時也正成為其叩開產業地產大門的敲門磚。

  鬱亮正在試圖讓萬科擺脫傳統開發思維，轉而用持續不斷的現金流重新打造運營式的萬科"新常態"。為此，"城市配套服務商"這一集中體現萬科戰略轉型的新定位在去年就被鬱亮提出。

  在10月25日的萬科廣深區域市場交流會上，鬱亮接受媒體采訪時進一步解釋瞭"城市配套服務商"的概念。"萬科作為城市配套服務商未來可以做三件事情：第一件事情是傳統住宅；第二，做消費體驗地產；第三，做產業地產。這裡包括工業園區、物流地產、寫字樓、大型綜合體等。"鬱亮表示，"第一件事、第二件事是圍繞客戶變化展開的，第三件事是圍繞城市變化展開的。"

  顯然，萬科跨界產業地產已經箭在弦上。

  11月初，萬科聯手天安數碼城在東臨上海張江高科技園區的北蔡板塊拿下一塊產業用地的消息傳出。據相關媒體報道，該地塊占地面積16萬平方米，目前即將動工，最快將於明年5月份正式對外亮相。

  無獨有偶，一個月前，東莞萬科綜合產業園項目正式簽約落戶大朗鎮，產業園同時涵蓋物流倉儲增值服務、高科技企業孵化器、創意產業等多種業態。東莞萬科總經理王海武對媒體表示，這是萬科集團開發的第一個產業園項目。

  大朗鎮的萬科綜合產業園或許是萬科第一個綜合性產業地產項目，但萬科絕不是第一次試水產業地產。從2012年開始，萬科涉足產業地產的足跡已經遍佈鄭州、青島、深圳、廊坊、武漢等地，形態從文創園、物流園、產業園到總部基地不一而足。不過，這些項目的共同點在於主要推進者為萬科位於各地的事業部。

  "總部充分放權、充分試錯，高雄大社房貸萬科在各個城市試水工業地產更加自由和主動。"一位熟悉萬科的人士告訴記者。

  轉型：從開發商向運營商的跨越

  8月18日，萬科發佈今年上半年財報，公司上半年的營業收入和凈資產收益率指標同比略微下降，其中營業收入自2010年以來首次出現下降。

  萬科表示，今年上半年，全國商品住宅銷售面積為4.25億平方米，同比下降7.8%，其中萬科關註的14個主要城市今年上半年調整幅度更大，商品住宅銷售面積同比下降瞭20.9%。

  "沒有成功的企業，隻有時代的企業"，張瑞敏的這句話也反映瞭鬱亮改造萬科的邏輯-市場環境已經改變，一個偉大的企業不可能永遠活在過去的光環之中。

  2013年7月1日，鬱亮在西安(樓盤)媒體見面會上首次談及萬科轉型："未來10年住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規模的天花板，所以公司將要轉型成為城市配套服務商，即使規模碰到天花板後企業也能找到新的增長點"。

  如今，萬科正在做沖破天花板的準備，從國際化戰略，到商業地產、養老地產、產業地產，再到鬱亮所說的"五菜一湯"，萬科正在試圖通過"小股操盤"的方式讓管理和運營產生價值，而產業地產也是其中的重要一步。

  "產業地產不同於傳統住宅地產開發，本身就具有重資產和重運營的特征，以產業地產的產業資源註入萬科的城市配套服務，能夠讓萬科的運營環更加完滿。"協縱國際集團聯合創辦人黃立沖對中國房地產報記者表示。



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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/08554595099.shtml


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